Doneli ste odluku da kupite stan, sledeće što treba da odlučite jeste da li kupiti stan u staroj gradnji, nekoj predratnoj zgradi interesantne arhitekture ili pak želite da to bude novi stan, novije arhitekture koji ćete sami preurediti po svom ukusu. Ako ste se odlučili za kupovinu stana u novogradnji onda ćemo Vam mi u daljem tekstu pomoći i bliže prikazati koje su prednosti, a koje mane kupovine stana u izgradnji i šta to predstavlja projektno finansiranje.
Projektno finansiranje je danas postalo trend u građevinskom svetu gde se izgradnja stambeno-poslovnih objekata finansira iz sredstava kredita koja Investitor dobija od Banke. Dakle Investitor i Banka zaključuju Ugovor o dugoročnom kreditu za finansiranje izgradnje objekta po osnovu kojeg Investitor dobija sredstva za izgradnju objekta i obavezuje se da ista sredstva vrati Banci, a Banka kako bi obezbedila svoje potraživanje prema Investitoru, između ostalog konstituiše založno pravo (hipoteku) na objektu koji je predmet izgradnje.
Prednosti da se odlučite da kupite stan u izgradnji, a koji se finansira iz sredstava kredita na osnovu projektnog finansiranja jesu:
– Banka finansira izgradnju i garantuje za izgradnju. Uz projektno investiranje, građevinski investitori imaju stabilno i sigurno finansiranje uz nisku kamatu, a kupci stanova su zaštićeni od rizika da investitor neće ispuniti obaveze
– Banka kontroliše kako projekat napreduje, jer joj je veoma važno da zgrada bude izgrađena u dogovorenim rokovima i po standardima – kako bi prošla tehnički prijem, dobila upotrebnu dozvolu i bila uknjižena. Kao kupac, možete da budete sigurni da će vaš stan biti završen na vreme
– Bolji uslovi za stambene kredite
Kao partneru u gradnji, banci je u interesu da projekat bude uspešan i da se stanovi prodaju. Zato banka odobrava stambene kredite pod povoljnijim uslovima za kupce, uz već obezbeđenu projektnu dokumentaciju.
-Kupovina stana bez obzira na stepen izgrađenosti stana
Ako kupujete stan u izgradnji uz stambeni kredit, stan mora da bude minimum 80% završen. Ako kupujete stan u izgradnji iz projektnog investiranja u kojem učestvuje banka kod koje ste aplicirali za kredit, nije važno u kojoj meri je stan završen. Ovo važi samo ako uzimate stambeni kredit kod banke koja kreditira Investitora. Ako se odlučite da uzmete stambeni kredit od druge banke – onda važe ista pravila kao za bilo koju novogradnju koju gradi bilo koji investitor: stepen završenosti stana mora biti 80% ili više.
Mane kupovine stana u izgradnji jesu te da vi nakon kupovine stana postajete vanknjižni vlasnik i još uvek ne možete da se uknjižite u Katastar nepokretnosti sve do trenutka kada objekat koji se gradi ne dobije upotrebnu dozvolu. Preciznije rečeno da biste stekli pravo svojine na predmetnom stanu morate svoje pravo upisati u javne knjige- katastar nepokretnosti, ali vi to ne možete učiniti sve do trenutka dok se objekat ne izgradi i dok isti ne dobije upotrebnu dozvolu.
Druga mana jeste hipoteka koju smo u početku pomenuli. Banka da bi obezbedila svoje potraživanje konstituiše založno pravo na nepokretnosti, zemljištu zajedno sa objektom u izgradnji koji se nalazi na zemljištu i ostalim delovima objekta. Vaš položaj kao kupca u takvom slučaju jeste nepovoljniji. Međutim u praksi se pitanje hipoteke rešava tako što Banka ukoliko isplatite kupoprodajnu cenu u celosti , izdaje pismo o namerama kao garanciju da predmetni stan neće biti predmet izvršenja nakon isplate kupoprodajne cene po ugovoru o kupoprodaji, odnosno biće izuzet iz eventualnog postupka prinudnog izvršenja.
Nadamo se da smo Vam koliko toliko približili šta predstavlja kupovina stana u izgradnji na osnovu projektnog finansiranja i da smo pomogli u donošenju odluke da kupite novi stan koji će biti samo po Vašem ukusu. Budite slobodni da nam se obratite za pravni savet i biće nam drago da pomognemo i doprinesemo Vašoj odluci.
